Hydraulischer Abgleich im Mehrfamilienhaus

Wie funktioniert der zweistufige Abgleich?

Anders als im Einfamilienhaus erfolgt der Abgleich im MFH in zwei Ebenen. Erst die Stränge, dann die Heizkörper.

Ein Strang versorgt mehrere Wohnungen, oft über mehrere Stockwerke. Der Druck am Strangfußpunkt ist hoch, am Strangkopf niedrig. Ohne Strangregulierung bekommen die nahen Wohnungen zu viel Wasser, die fernen zu wenig.

Mit Strangregulierventilen wird der Volumenstrom je Strang begrenzt. So bekommt jeder Strang seinen Anteil unabhängig von Lage und Höhe.

Im zweiten Schritt erfolgt die Voreinstellung je Heizkörper in jeder Wohnung.

Wie funktioniert die Strangregulierung im Detail?

Strangregulierventile sitzen im Keller am Strangfußpunkt. Pro Strang ein Ventil mit Voreinstellung.

Die Berechnung der Strangregulierung erfolgt im Verfahren B Heizlast Kontext. Volumenstrom je Strang als Summe der Heizkörper Volumenströme im Strang.

Wann brauchen Sie Differenzdruckregler?

Bei Anlagen ab 12 Wohneinheiten kommen Differenzdruckregler dazu. Sie halten den Druck im Strang konstant, auch wenn einzelne Heizkörper schließen.

Ein Differenzdruckregler ist eine Zweipunktarmatur, die im Strang den Differenzdruck zwischen Vor und Rücklauf konstant hält. DIN EN 12828 (Heizungssysteme in Gebäuden) empfiehlt Differenzdruckregler ab 12 Wohneinheiten oder bei stark schwankender Heizlast. Welche Verfahren A oder B für die Auslegung Pflicht ist, hängt am GEG Pflichtanlass. Schließen Ventile, würde der Druck im Strang steigen und an den offenen Ventilen Geräusche verursachen. Der Differenzdruckregler verhindert das.

Hersteller: Danfoss ASV PV, IMI STAP, Oventrop Hycocon. Pro Strang etwa ab 250 Euro inkl. Montage. Bei Altbeständen treten häufig zusätzlich Einrohrsysteme in Altbeständen auf.

Wie funktioniert der WEG-Beschluss?

Im Wohnungseigentum braucht der hydraulische Abgleich einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft. Mehrheitsbeschluss, Kosten gehen zulasten des Gemeinschaftsvermögens.

Die Modernisierungsmaßnahme Hydraulischer Abgleich beschließt die Wohnungseigentümergemeinschaft nach § 20 Abs. 1 WEG mit einfacher Mehrheit der in der Versammlung abgegebenen Stimmen (Quoren nach § 25 WEG). Seit der WEG-Reform 2020 entfällt das frühere Erfordernis qualifizierter Mehrheiten für solche modernisierenden Maßnahmen. Der hydraulische Abgleich zählt zu ihnen, weil er die Wirtschaftlichkeit der Heizung verbessert.

Die Hausverwaltung holt drei Angebote ein, der Verwaltungsbeirat prüft, die Eigentümerversammlung beschließt. Der Verwalter beauftragt anschließend.

Wie sieht der WEG-Beschluss zum Abgleich konkret aus?

Ein wirksamer Beschluss in der Eigentümerversammlung folgt einer klaren Struktur. Vier Bestandteile müssen abgedeckt sein, sonst droht eine erfolgreiche Anfechtungsklage.

Quorum und Anfechtungsfrist

Nach § 25 WEG ist die Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen beschlussfähig, unabhängig von der Anzahl anwesender Eigentümer. Stimmrechte richten sich nach Miteigentumsanteil (Standard) oder Wohnfläche (sofern abweichend in der Teilungserklärung geregelt).

Anfechtungsklage gegen den Beschluss ist nach § 44 WEG innerhalb von 1 Monat nach Beschlussfassung möglich. Ohne fristgerechte Anfechtung wird der Beschluss bestandskräftig, auch wenn er formal Mängel hätte.

Musterformulierung für die Beschlussvorlage

„Die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt die Durchführung eines hydraulischen Abgleichs der zentralen Heizungsanlage nach Verfahren B (DIN EN 12831) durch den Fachbetrieb [Name] zum Festpreis von [Betrag] Euro netto. Der Verwalter wird ermächtigt, den BAFA Antrag zu stellen und den Werkvertrag zu schließen. Die Kostenverteilung erfolgt nach Miteigentumsanteil."

Wie funktioniert die Umlage nach Heizkostenverordnung?

Die Kosten des Abgleichs können nach Heizkostenverordnung auf die Mieter umgelegt werden. Das Verfahren ist eindeutig geregelt.

Die Heizkostenverordnung erlaubt die Umlage der Kosten für Wartung und Instandhaltung der Heizungsanlage als Betriebskosten. Nach § 7 Absatz 1 Heizkostenverordnung sind die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage zu mindestens 50 und höchstens 70 Prozent nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen, der Rest nach Wohnfläche oder umbautem Raum. Bei ungedämmten Altbauten mit Öl- oder Gaszentralheizung schreibt § 7 Absatz 1 Satz 2 HeizkostenV verpflichtend einen Schlüssel 70 zu 30 zugunsten des Verbrauchsanteils vor. Grundlage der Wohnflächenumlage ist eine prüffähige Wohnflächenermittlung je Einheit. Der hydraulische Abgleich zählt zur Instandhaltung, sofern er nicht im Rahmen einer Modernisierung erfolgt.

Wird der Abgleich als Modernisierung deklariert, gelten § 559 ff. BGB: Acht Prozent der Modernisierungskosten dürfen jährlich auf die Jahresmiete umgelegt werden. Die Kappungsgrenze nach § 559 Abs. 3a BGB beträgt drei Euro je Quadratmeter Wohnfläche innerhalb von sechs Jahren, bei einer Ausgangsmiete unter sieben Euro je Quadratmeter zwei Euro. Ein aktuelles Mietwertgutachten dokumentiert die Ausgangsmiete prüffähig.

Die Wahl der Deklaration entscheidet über Förderfähigkeit. Modernisierung schließt BAFA-Förderung nicht aus, Umlage nach Heizkostenverordnung ist neutral.

Wie greift die Förderung im Mehrfamilienhaus?

Die BEG EM Förderung gilt je Wohneinheit. Im MFH summiert sich der Zuschuss entsprechend.

Förderfähige Kosten bis 30.000 Euro je Wohneinheit, das BAFA prüft die Deckelung im Verwendungsnachweis. Im Sechsparteienhaus also bis 180.000 Euro. Bei realen Abgleichkosten ab 2.200 Euro ist die Deckelung kein Thema.

Der Antrag wird vom Eigentümer oder Verwalter gestellt. Details zur Förderung.

Wie hoch sind die Kosten je Wohneinheit?

Konkrete Spannen für Mehrfamilienhäuser nach Größe und Verfahren.

Wie sieht ein Beispielobjekt aus?

Sechsparteienhaus in Köln, Baujahr 1972, zentrale Ölheizung, 22 Heizkörper, vier Stränge.

Wie organisieren Hausverwalter die Umlage?

Bei Eigentümergemeinschaften und vermieteten Mehrfamilienhäusern entscheidet die Hausverwaltung gemeinsam mit den Eigentümern über die Maßnahme. Die Kosten lassen sich auf zwei Arten verteilen.

Variante 1: Betriebskosten nach Heizkostenverordnung

Der Abgleich gilt als Instandhaltung der Heizungsanlage. Kosten werden im laufenden Jahr über die Heizkostenabrechnung umgelegt. Verteilungsmaßstab ist die Wohnfläche oder der Verbrauchsanteil.

Variante 2: Modernisierungsumlage nach § 559 BGB

Wird der Abgleich als energetische Modernisierung deklariert, kann der Vermieter nach § 559 BGB acht Prozent der Modernisierungskosten pro Jahr auf die Jahresmiete umlegen. Die Kappungsgrenze nach § 559 Abs. 3a BGB beträgt drei Euro je Quadratmeter Wohnfläche innerhalb von sechs Jahren, bei einer Ausgangsmiete unter sieben Euro je Quadratmeter zwei Euro. Eine Mieterhöhung nach § 559b BGB ist mit drei Monaten Vorlauf in Textform anzukündigen.

Steuerliche Behandlung beim Vermieter

Wird der Abgleich als Erhaltungsaufwand verbucht, sind die Kosten sofort als Werbungskosten absetzbar. Bei Aktivierung als Modernisierung erfolgt die Abschreibung über die Restnutzungsdauer der Heizungsanlage; ein Gutachten zur Restnutzungsdauer liefert dem Finanzamt eine belastbare Grundlage. Die Wahl trifft der Steuerberater anhand der individuellen Situation.

Wer als Eigentümer im MFH später verkaufen oder vermieten möchte, prüft den Marktwert nach der Modernisierung. Ein Maklerservice für Wohnungseigentümer in Köln bewertet die Einheit nach dem Abgleich und beziffert den Werteffekt der energetischen Modernisierung.

Praxistipp Eigentümerversammlung

In Eigentümerversammlungen scheitert der Beschluss oft an Detailfragen. Bewährt hat sich eine kompakte Beschlussvorlage: Verfahren B durch Fachbetrieb XY, Festpreis, BAFA-Antrag durch den Verwalter, Kostenumlage nach Wohnfläche, Durchführung in den Sommermonaten. Damit ist die Versammlung in 15 Minuten durch.

Bei Streitfragen zur Verteilung der Kosten hilft ein Blick in die Teilungserklärung. Die Heizungsanlage ist Gemeinschaftseigentum, Modernisierungskosten gehen folglich zulasten aller Eigentümer nach Miteigentumsanteilen.

Quick Reference Card

Drei Werte sollten Sie für jede Anlage parat haben: Anzahl Wohneinheiten (entscheidet über Pflicht und Förderdeckel), Anzahl Heizstränge (entscheidet über Strangregulierung), Anzahl Heizkörper gesamt (entscheidet über Arbeitsaufwand und Preis). Mit diesen drei Zahlen bekommen Sie von jedem seriösen Fachbetrieb einen belastbaren Festpreis innerhalb von 48 Stunden.

Bei der Auswahl des Fachbetriebs achten Sie auf Referenzen für Mehrfamilienhäuser, den Eintrag im Handwerksregister und die Bereitschaft zur Festpreisgarantie nach dem Vor-Ort-Termin.

Tipp für Verwalter: Die Maßnahme lässt sich gut mit der jährlichen Heizungsinspektion durch den Schornsteinfeger zeitlich koppeln. Beide Termine in einem Anrückvorgang sparen Anfahrtskosten und Mieterstörung. In der Heizkostenabrechnung erscheint der Abgleich als separate Position, getrennt von Brennstoff und Wartung.

Beispielobjekte zur Veranschaulichung

Konfigurationsbeispiele aus der Beratungspraxis, anonymisiert und auf reine Objektdaten reduziert. Sie zeigen typische Bauarten, Heizflächenzahl und Kostenrahmen und ersetzen keine individuelle Aufnahme vor Ort.

Preis und Förderlogik: BEG EM Richtlinie, BAFA Merkblatt. Hydraulik und Voreinstellung: VDZ Verfahren A und B, Hersteller Datenblätter Heimeier, Oventrop und Danfoss. Einsparbandbreiten orientieren sich an Auswertungen von co2online und dena.

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